摘 要：近年来，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，房地产市场的活跃对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产过热现象使我国本来就不健全的金融机构面临着严峻的考验。如何加强房地产信贷风险管理，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定，笔者从房地产信贷管理制度及风险防范机制等方面提出几点建议。

关键词：信贷；房地产信贷；信贷风险管理

信贷是货币价值的一种让渡形式，是货币价值运动的一种特殊形式。它有广义和狭义之分，广义的信贷应该包括吸收存款和发放贷款两方面的内容，而狭义的信贷只是指发放贷款。本文研究的信贷主要是指狭义的信贷，也就是就发放贷款这个方面进行研究。作为银行信贷，它是指银行为了开展贷款业务获取贷款利息而进行的相关的经营活动，信贷是银行运作资金的主要形式。

所谓房地产信贷，是指商业银行以房地产开发企业和房地产商品消费者为服务对象，针对房地产市场生产活动和商品房购买活动而发放贷款的经营行为。从房地产信贷的实质来看，它实际是银行或其他金融机构通过相应营运手段，将社会闲散资金筹集起来，进而将其一定期限内的支配权有条件有代价地让渡给房地产开发企业和房地产商品消费者的一种行为。

1 我国房地产信贷存在的问题

我国开展房地产信贷业务的机构主要是大中型商业银行，它们资金实力雄厚，有很强的抗风险能力。我国商业银行直接受到我国中央银行即中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的严密监控，这也有利于降低我国爆发房地产信贷危机的可能性，这些是我国房地产信贷的特点决定的有利方面。但是我国房地产开发所投入的资金实际上绝大部分直接来源于商业银行（房地产开发项目贷款）或间接来源于商业银行（消费者借入住房抵押贷款预付给开发商、承包房地产开发项目的施工企业借入流动资金贷款垫支到开发项目中），使房地产信贷风险高度集中于大中型商业银行，而又缺乏信贷资产证券化的手段和途径，巨大的风险基本上不能象美国一些发达国家那样向广大证券持有人转移，因此如果我国房地产信贷领域潜伏的风险一旦大规模爆发，就将导致极其严重的金融危机，沉重打击我国的金融业和整个国民经济。

我国国务院、中央银行和监管部门高度警惕房地产市场风险、严密监控房地产信贷风险的正确态度与采取的一系列调控措施，使我国到目前为止没有发生严重的房地产信贷危机。但我国客观存在的上述不利方面要求我们必须正视房地产信贷领域存在的问题和风险因素。

具体来说，我国房地产信贷存在的问题主要表现在以下几个方面：

1.1 低利率政策成为房地产市场发展的助推剂

从1997年以来，政府为应对东南亚金融危机，刺激国内经济发展，中国人民银行采取了相应的支持措施。这些措施主要是以调整利率和存款准备金率为手段。从1997年以来，中国人民银行不断下调贷款利率和存款准备金率，1年期贷款利率从1997年10.08%下调到2002年的5.31%；法定存款准备金率从1998年的13%下调到2003年的6%。虽然中国人民银行在2004年开始轻微上调贷款利率和法定存款准备金率，但是，由于我国货币政策效应的传导有一段时滞期，一般为8～14个月，在这一段时间，房地产开发企业可以付出较低成本就轻松地从银行获得贷款。

1.2 利率调整有一定效果但不够理想

近几年的经济过热现象始于2006年，在经济过热的背景下，国内出现通货膨胀迹象，物价上涨现象较为严重。为了控制通货膨胀，抑制经济过热现象，中国人民银行自2006年以来已经多次对存贷款利率进行了相应调整，5年期以上住房贷款利率上调了两个多百分点。同时，中国人民银行还多次调整法定存款准备金率，曾经将银行存款准备金率上调到17.5%的高水平位置。此外，为了抑制经济过热现象，加强对房地产信贷的管理，中国人民银行在2007年还同银监会联合下发了两份文件，文件要求对国内房地产市场加强管理，特别是对房地产信贷提出了具体要求。在政府宏观调控政策的影响下，经济过热现象得到较为有效的抑制，房地产市场也出现理性回归的迹象，2008年，国内大部分地区房价出现下滑趋势，成交量也有所减少，市场一度陷入低迷状态。从2009年第二季度开始，房价上升越来越快，商品房成交量也有所增加，特别是在二线城市，房价不断呈现上涨趋势，似有与一线城市一较高下的趋势，国内房地产市场 “泡沫”进一步发展，在这样的环境下，房地产信贷风险重新抬头而且引起中央政府的高度警惕。

1.3 缺乏有效监管的金融创新刺激了房地产市场泡沫的出现

为推动房地产市场健康发展，刺激消费者个人信贷，国内金融机构在房地产信贷方面进行了金融创新的探索。但是，我国的金融创新没有相应的分散风险的证券化产品，所有潜藏于金融创新的风险都只能由金融机构独立承担。同时，我国相关机构也没有对金融创新产品实施有效监管的机制和措施，这也使某些金融创新产品不但不能推动房地产信贷健康发展，反而引导其向着不健康的方向发展。

房地产价格的持续上涨，使越来越多的投资者进入房地产市场，“炒房”成为投资者获得稳定高额利润的手段。从房地产信贷市场来看，以房产作抵押的个人贷款成为投资者青睐的投资资金来源方式，这一贷款方式因其贷款成本低廉而得以迅速发展。各银行机构为吸引客户资源，纷纷推出各种金融创新产品，比如二手房转抵押贷款、住房抵押贷款、循环贷款业务等。银行为客户提供的这些金融创新产品大大缩短了投资者的还款期，同时还缩减了利息支出，而且这些金融创新产品还形成一个不利于房地产市场发展的逻辑，那就是投资者购买的房产越多，就能获得越高的贷款额度，这样房地产市场就吸引了越来越多的“炒房”者，进而导致我国房地产市场的不健康发展。

1.4 商业银行在房价持续上涨情况下放松了贷款条件

由于房价的持续上涨，以房地产作为抵押的个人贷款的迅速发展，各银行机构将业务开展的重心放在了个人贷款业务上，因为作为抵押物的房地产的价格不断上涨，银行业无需担心贷款者的还款能力，在这样的情况下，各银行机构就纷纷降低了贷款条件。在个人贷款业务的实际操作中，银行虽然也制定了一些措施来防范贷款风险，但是这些措施多流于形式，比如各银行都对个人贷款设定了相应的审核制度，但是这些审核制度中设置的审批条件多数是形式要素，也没有相应的较有效的监管措施，这样就使个人信贷难以避免地存在着一些潜在风险。具体来看，主要表现在以下几个方面：

①虽然从2001年开始，中国人民银行曾经发布多个文件，对个人住房抵押贷款进行了规范，比如适当提高第二套和第二套以上住房贷款的首付比例，明令禁止“零首付”。但是各银行机构为了吸引更多的客户，仍然不断放宽贷款条件，多数仍然执行两成到三成的首付比例。从国际上来看，绝大多数国家个人住房抵押贷款的首付比例都在40%以上，这样就使我国银行机构面临比国际上其他国家更大的风险。

②在我国，个人住房抵押贷款还款数额占家庭收入的比重过大，这就意味着贷款人还款压力过大，这也是导致房地产信贷风险的因素之一。在世界绝大部分国家，个人住房抵押贷款还款数额占家庭总收入的比重一般不超过35%，而我国却规定个人住房抵押贷款每月还本付息金额不超过家庭月收入的50%，大大超过了国际水平。在近两年来我国消费物价迅速上涨的情况下，普通居民家庭月收入中用于日常吃穿等基本消费的开支增加较快，50%的还本付息负担就更加沉重，使借款人无力还款的风险加大。

③从我国个人住房抵押贷款申请需要的相关收入证明来看，相对世界其他国家，要求也比较低。国际上大部分国家，消费者在办理个人住房抵押贷款申请相关手续时，需要提供银行信用记录、个人收入证明、银行对账单、个人所得税税单等证明文件，而在我国，消费者在办理个人住房抵押贷款申请相关手续时只需要提供个人收入证明即可，而这个收入证明可信度并不高，这也给银行信贷造成风险。

④在我国房地产信贷中一度出现过较多贷款条件极为宽松的金融创新产品，比如“零首付贷款”、“假抵押贷款”等以及一些与美国再抵押融资的金融创新产品类似的信贷产品，比如“循环贷”、“气球贷”、“转抵押”、房屋“净值”贷款等。如果这些所谓“创新”被广泛模仿、大规模开展，个人住房抵押贷款风险将更快发展、恶化。

2 完善房地产信贷的制度和程序

近年来，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，房地产市场的活跃对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现的房地产过热现象使我国本来就不健全的金融机构面临着严峻的考验。房地产金融机构既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。为此，我们应该从以下几个方面着手：

2.1 建立良好的房地产信贷风险分摊机制

建立良好的房地产信贷风险分摊机制，缓解银行信贷资金风险。一是建立政府担保制度，发挥政府对住房信贷的支持作用。政府对住房信贷进行担保、可以克服经济适用房开发企业自行找担保单位的缺陷，有效分散银行信贷资金风险。二是建立政府干预制度，为防止开发商为追求高利润，盲目开发高价位“精品房”，政府部门应会同城建、统计部门搞好市场调查统筹规划，指导开发企业理性投标，在开发高、中、低档楼盘并存情况下，多考虑些中低收入人群的利益，杜绝商品房闲置现象的发生。三是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，缓解银行的信贷资金风险压力。四是充分发挥公积金制度作用，为住房信贷提供更广泛的资金来源。

2.2 加强对房贷部门的法律风险防范

完善制度和法规，加强对房贷部门的法律风险防范。对于法律风险的防范，主要依靠有关立法部门和政府加强监管力度，采取必要的措施加强管理，如防止房地产开发商将抵押房出售或开发商不按期偿还贷款，可以规定：房地产开发商只能在一个指定银行开设一个房款专用账号，该账号只能专款专用，不能变现，不能非法转移；购房者支付房款应当直接同指定银行结算，房地产开发商不得直接收取购房现金，而应凭银行结算回单向购房者开具发票或收据；银行对房地产开发商房款的使用要严格审核，确定使用风险比例，确保预售商品房建设投入、交付使用和产权明确。国家除加强房地产专款监督力度外，对那些故意非法套取房款或贷款的法人和个人，在承担民事责任的同时，应予以刑事打击。同时作为政府监督部门和司法机关，应克服特权和地方主义，加强自身队伍建设，坚持原则，廉洁律己，秉公办事，只有这样才能真正有效地保证房地产金融的安全。

2.3 加强个人住房贷款管理

要完善个人住房贷款管理办法，严格执行贷款的发放标准，逐步建立和完善个人征信系统，要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管；商业银行发放个人住房抵押贷款时，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物的实际价值的比例（抵借比）最高不得超过70%。2010年4月国务院“新国十条”规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高”。2011年1月国务院“新国八条”规定：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理”。

2.4 主管部门严格执法、严格审批

我国进入WTO后，国外有实力的房产开发商大量进入我国的房地产市场。主管部门在制定完善的法律法规的同时，要严把房地产市场的入口关，把不具备资格的房地产开发企业拒之门外，加强房地产开发企业的项目审批，杜绝非法开发，协调各部门的关系，降低甚至取消不合理的税费，为房地产合理有序发展创造宽松条件；各专业部门应引进先进的技术和服务理念，提高物业管理、建筑设计、工程设计、城市规划、市政管理水平；各中介部门应规范房屋代理、仲裁、信息咨询、价格评估、房地产抵押、担保等中介服务业务。

2.5 严格业务操作，杜绝“零首付”

严格业务操作，杜绝“零首付”，防止房地产开发企业风险转嫁。各银行机构的竞争，形成了对优良个人住房贷款客户的抢占，一些银行机构以降低住房首次付款比例为条件占领市场份额，一些不规范的房地产开发企业容易利用这个空隙骗取购房者的资金，继而转嫁给银行机构，形成银行风险。另外，房地产产品质量不高，开发商不守信誉，形成了开发商和购房者的矛盾。入住率不高、闲置等种种问题容易造成房地产行业的亏损。这些问题解决不善，容易形成房地产市场的风险，也容易转嫁给银行机构。各银行机构要严格规范业务操作，认真调查，杜绝“零首付”，严格执行首付比例政策，控制信贷风险。

2.6 从加强制度建设入手，强化房贷管理责任

从加强制度建设入手，强化房贷管理责任。房贷管理制度上的漏洞、操作程序的混乱、局部利益的驱使、职业道德的沦丧是造成不良贷款的内部根源。因此，规避风险应该认真坚持和执行贷前调查、贷时审查、贷后检查的“三查”制度。同时，还要在三查分离的基础上，建立责、权、利相结合的贷款责任制。一是实行行长负责制。各级行长应对本级房贷贷款的发放收回负全部责任。二是审贷分离制。房贷调查部门负责贷款调查评估，承担调查失误和评估失误的责任；房贷审查部门负责贷款风险的审查，承担审查失误的责任；房贷检查部门负责贷款的检查和清收处理，承担检查失误、清收和督导不力的责任。三是分级审批制。根据业务量的大小、管理水平和房贷贷款风险性确定各分支机构的审批权限，超过权限，上报审批。要坚决杜绝以贷谋私现象，对房贷信贷人员应建立终身责任追究制，对其决策失误和人为造成的房贷风险应视情节轻重给予党政、政纪处分，触犯法律的应移交司法机关处理。

3 完善房地产信贷风险防范机制

完善房地产信贷风险防范机制对于房地产信贷活动的健康发展具有重要意义，具体可从以下几方面入手：

3.1 未雨绸缪，防患未然

目前来看，我国的房地产信贷业务开展较顺利，但仍须居安思危，常备不懈，随时观察风险因素的变化，预测风险发生的概率和风险损失的大小，提前做好经济形势逆转时化解、转移房地产信贷风险和解决房地产信贷风险事件、减轻风险损失的行动预案，并作好有关的制度、资金、物资、机构、人员准备，尽一切可能把房地产信贷风险及其影响控制在较低程度、较小范围内，避免它进一步恶化、深化而发展为全面的金融危机。

3.2 信息共享，全程监控

积极建立起全国性的房地产信贷管理信息系统，培养高素质的信息分析处理人员，从贷款申请审批、贷款发放、贷款使用、贷款回收到贷后总结，从个人收入、个人资信、企业财务状况、企业资信、房地产业发展状况、房地产市场形势到贷款银行财务状况、宏观经济状况，进行全面分析、动态分析，实现全方位、全过程的房地产信贷风险监控。

3.3 规范制度，落实责任

建立适合我国情况的科学的、规范的房地产信贷制度和房地产信贷风险管理制度。要明确国家金融主管部门、国家发展与改革主管部门、开展房地产信贷业务的商业银行总行、房地产业管理部门等在房地产信贷风险方面各自的管理责任和管理权限，形成全面监测、管理、调节、控制房地产信贷风险的组织网络和工作机制，避免美国次贷危机的悲剧在我国重演。

3.4 建立个人信用信息体系

有关部门应加快个人信用信息体系建立的步伐。科学有效的信用信息体系是开展住房信贷的安全保证，也能有效控制消费信贷风险，便捷商业银行消费信贷操作，个人住房信贷业务单笔贷款额度小、笔数多，很难再用传统的方式逐户审查，同时传统的逐户审查也增加了银行的资金成本。当前，居民消费已进入“住”“行”消费升级阶段，信用信息体系的建立已迫在眉睫。有关部门应加快个人信用信息体系的建设，支持广大个人消费者，逐步引导由自我储蓄型消费向信用支持型转变，使广大居民更快地步入消费信用化时代。

3.5 建立住房金融防范、预警与管理体系

一要建立贷前风险防范与控制机制，在目前还没有一整套完整的个人信用状况征信系统的情况下，银行、税务、劳动、统计等部门可将有关个人信用资料进行资源共享，并逐步建立一套权威、真实的个人资信状况咨询等级标准。通过科学地对贷户的个人素质、购房与还款能力、保障能力、不良资信情况等进行贷前调查，取消或提供不同的贷款额度、年限及担保方式的贷款，严格把好贷前关。二要构建住房消费贷款的预警系统，量化测算房产价格波动对抵押贷款安全性的影响，测定贷款抵押物价值的变化对贷款风险度的影响，及时采取相应措施。三要科学地设定抵押贷款比例，构筑风险防范的牢固屏障。贷款比例要依据各个地区经济发展速度及稳定性、住房市场的成熟程度、住房价格水平、物价指数来确定。四要落实贷后管理的各项工作措施，包括贷后检查内容、贷后风险的识别与判断、违约贷款的催收与处理、人员的配备与检查期限等。

3.6 建立高素质房地产信贷队伍